Caos en los préstamos hipotecarios está afectando la reactivación de EEUU

Clive Crook

Los reguladores federales y los abogados de los estados están tratando de reformar la política hipotecaria estadounidense -y ya era hora. La política hasta ahora ha sido un desastre. Es una de las razones por las que la recuperación ha sido tan débil - y por qué los problemas en la vivienda pueden, incluso ahora, estar limitando la expansión. 


La idea es tomar ventaja del escándalo por las ejecuciones hipotecarias del año pasado. Se rompieron reglas, perdieron documentos, se firmaron papeles sin leer. Los propietarios vieron sus viviendas embargadas de manera inapropiada. Cuando todo esto salió a la luz, se suspendieron miles de ejecuciones hipotecarias, empeorando la parálisis en el mercado inmobiliario de EEUU.

Los reguladores y los fiscales generales están negociando un acuerdo con los principales administradores de hipotecas -incluyendo bancos como Bank of America y Wells Fargo. Con la amenaza de multas multimillonarias para enfocar la atención, están presionando a los administradores para amortizar más préstamos. 
El énfasis en reducir el capital está bien. Las políticas oficiales del mercado inmobiliario han fracasado porque, a través de un mal diseño y ejecución lamentable, han modificado los préstamos bajando las tasas de interés y extendiendo los plazos, no mediante la reducción de la deuda. Como resultado, a medida que los precios de la vivienda han seguido cayendo, el problema del patrimonio negativo ha crecido y empeorado. 
Economistas como John Geanakoplos y Luigi Zingales han insistido desde el principio que la mayor parte de esta cuenta era y aún es evitable. El punto clave es que, por razones estrictamente egoístas, los acreedores deben querer reducir el capital para que los deudores puedan permanecer en sus casas y conservarlas. Así, el valor de la propiedad, y el interés del prestamista en el mismo, se mantiene más alta de lo que sería en virtud de una ejecución hipotecaria. El ciclo de patrimonio neto negativo y por defecto debería auto-moderarse, no autoreforzarse. 
¿Por qué entonces se han renegociado tan pocos préstamos? Hay mucha discusión sobre este punto. Puede que a los bancos les preocupe fomentar nuevos incumplimientos, o pueden estar engañándose a sí mismos (o a sus accionistas) sobre las posibilidades de recuperar el valor completo de los préstamos. En cualquier caso, es evidente que los préstamos securitizados han planteado un problema en particular. Los administradores de hipotecas titulizadas están alejados de los intereses de los inversionistas subyacentes, y tienen escasos incentivos para evitar las pérdidas ocasionadas por las ejecuciones. 
Una de las tareas principales de la política era, y sigue siendo, obligar a los administradores a cooperar. Una forma habría sido sacar el proceso de ejecución hipotecaria de sus manos y entregarlo a interventores designados por el gobierno (como sugirió Geanakoplos). Otra habría sido dar a los deudores con patrimonio negativo la opción de reducir su capital a cambio entregar parte de cualquier apreciación futura al gobierno (como propuso Zingales). El problema con las ideas de este tipo nunca fue el costo. En términos fiscales, costarían casi nada. Pero son atrevidas, habrían tenido que ser explicadas a la opinión pública y que habrían necesitado legislación. En Washington, son tres defectos fatales. 
En cambio, el Tesoro ha recurrido a una serie de mecanismos perpetuamente en revisión insertos en el programa de rescate de activos con problemas u otras iniciativas. Su defecto común ha sido depender de la cooperación voluntaria de administradores hipotecarios - y, a pesar de numerosas pruebas en contrario, en la competencia de esos administradores. 
El nuevo esfuerzo para empujar a los administradores hacia la reducción del capital tiene la meta correcta. Los dos últimos años han demostrado que la coerción no es sólo prudente sino necesaria. Sin embargo, el nuevo enfoque una vez más resulta indirecto y poco claro. Si llega a implementarse, será complejo, de cobertura arbitraria y jurídicamente inseguro. En el mejor de los casos implica más demora y ayuda a muy pocos deudores: todo para evitar los riesgos políticos de admitir el fracaso y plantear en términos atrevidos lo que hay que hacer. En la administración Obama, por desgracia, evitar el riesgo cuenta mucho.